Raksta attēls

Dzīvojamo namu atjaunošana: iespējas, kas jāizmanto

Liepāja, Zvejniekciems, Ādaži, Jelgava, Olaine – dažas no vietām, kur patlaban iesākti daudzdzīvokļu ēku atjaunošanas darbi. Par to, kā līdz tiem nonākt, stāsta "Swedbank" Valsts un pašvaldības klientu apkalpošanas nodaļas vadītāja Ilze Kukute.

 Sākoties apkures sezonai, maksājam lielākus rēķinus par siltumu mājoklī, un mūsu prātos noteikti pavīd doma – kā varētu maksāt mazāk? - Centrālās statistikas pārvaldes apkopotie 2016.  gada dati liecina, ka mājokļa, ūdens, elektroenerģijas, gāzes un cita kurināmā izmaksas uz vienu mājsaimniecības locekli veidoja 15,3% no kopējā patēriņa.

"Swedbank", veicot apmēram 1300 daudzzīvokļu namu iedzīvotāju aptauju, noskaidroja, ka aptuveni 68% no respondentiem vēlas samazināt izmaksas par mājokli, taču iniciatīva tiek gaidīta no apsaimniekotāja vai pašvaldības.

Tomēr lēmumi par dzīvokļu un mājas kopīpašumā esošo telpu labiekārtošanu ir jāpieņem pašiem īpašniekiem.

ES fondu līdzfinansējums

Šobrīd dzīvokļu īpašniekiem ir īstais laiks sākt plānot ēku atjaunošanas darbus, jo šoruden ir uzsākta ES fondu līdzfinansēta atbalsta programma,  kas var segt līdz pat 50% no projekta izmaksām.

ES fondu līdzfinansējums ir nozīmīgs atbalsts daudzdzīvokļu namu sakārtošanā, jo, vērtējot mājsaimniecību spēju veikt ilgtermiņa ieguldījumus mājokļa atjaunošanā, redzam, ka uzkrājumu veidošana notiek visai lēni, bet nepieciešamie ieguldījumi ir ievērojami. Šobrīd vienas 45 dzīvokļu mājas energoefektivitātes paaugstināšanas projekta vidējās izmaksas ir ap 200 tūkstoši EUR, bet, ja plānota nama kompleksa atjaunošana,  – vēl lielākas.

Dzīvokļu īpašniekiem jāzina, ka ES fondu līdzfinansējums – šim mērķim būs pieejams tikai līdz 2022. gada beigām, un pagaidām nav zināms, vai pēc šī termiņa beigām vēl tiks sniegts kāds finansiāls atbalsts daudzzīvokļu namu atjaunošanai.

Tomēr jau šodien ir zināms, ka atbalstu grantu jeb dāvinājumu veidā dzīvokļu īpašnieki visticamāk vairs nesaņems, jo jau 2014–2020 perioda plānošanas sākumā Eiropas Komisija aicināja veidot dalībvalstīs finanšu instrumentus (garantijas, aizdevumi, procentlikmju subsīdijas u.c.), kas aizstātu grantu programmas. Visticamāk, mēs atgriezīsimies pie prakses, kas pastāvēja līdz ES fondu līdzfinansējuma pieejamībai, kad aizdevumu daudzdzīvokļu namu atjaunošanai piešķīra komercbankas. Arī šobrīd ir pieejami komercaizdevumi, ko dzīvokļu īpašnieki izmanto, ja izvēlas veikt pakāpeniskus ieguldījumus nama atjaunošanā, vai finansē tās izmaksas, ko nevar attiecināt kā atbalstāmās izmaksas ES fondu līdzfinansējumam.  Piemēram, jumta nomaiņa piecstāvu mājai izmaksā līdz 70 000 EUR, bet ES fondu līdzfinansējumu šim mērķim atsevišķi saņemt būs apgrūtināti, ja neizpildīsies programmas kritērijs par energo patēriņa apkurei samazinājumu ēkā pēc ieguldījumu veikšanas līdz 70-90 kWh/m2 gadā.

Projekta īstenošana prasīs laiku

Turpinot par iepriekšējos gadu gūto pieredzi – no 1440 iesniegtajiem projektiem atbalstam no ES fondiem realizēti tikai puse – 740.
Kādēļ? Viens no iemesliem ir kopumā grūtais ceļš no idejas par mājas atjaunošanu līdz būvprojekta pabeigšanai un ēkas nodošanai ekspluatācijā. Mūsu pieredzē šāda projekta īstenošana var ilgt pat līdz 2 gadiem.

Turklāt 90%  laika aizņems darbu organizēšana, dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšana, tehniskā projekta izstrāde, saskaņošana, būvnieka izvēle un tikai pats pēdējais posms būs būvprojekta finansēšana.

Bez zinošas un prasmīgas projekta vadības neiztikt. Tādēļ varu tikai uzteikt pašreizējā ES fondu līdzfinansētajā programmā paredzēto atbalstu projekta vadībai. Tāpat atzinīgi var vērtēt konsultācijas, ko šīs programmas ietvaros dzīvokļu īpašniekiem un to pilnvarotām personām sniedz Attīstības finanšu institūcija ALTUM. 

Dzīvokļu īpašnieku sadarbība un uzticēšanās

Projekta veiksmīgai īstenošanai ir ļoti svarīga mājas iemītnieku savstarpēja uzticēšanās un spēja pieņemt kopīgus lēmumus. "Swedbank" veiktā iedzīvotāju aptauja  liecina, ka dzīvokļu īpašnieki nav pietiekami informēti par saviem pienākumiem un tiesībām, un sagaida, ka lēmumu par mājas atjaunošanu pieņems kāds cits. Taču likumdošana skaidri reglamentē, ka pieņemt šādu lēmumu un pilnvarot apsaimniekotāju to īstenot var vienīgi paši dzīvokļu īpašnieki.

Šādu iniciatīvu var sekmēt dzīvokļu īpašnieku biedrību dibināšana un aktīva sadarbība ar nama apsaimniekotāju.

Mājās ar lielu dzīvokļu īpašnieku skaitu lēmumu pieņemšana ir apgrūtināta, jo trūkst informācijas apmaiņas un savstarpējas uzticēšanās, bet Dzīvokļu īpašuma likums paredz, ka lēmumu par pilnvarojumu veikt dzīvojamās mājas atjaunošanas darbus var pieņemt tikai tad, ja saņemta piekrišana no divām trešdaļām dzīvokļu īpašnieku.

Gan Rīgā, gan ārpus tās ir virkne sekmīgu piemēru, kas apliecina, ka šīs un citas grūtības lēmumu pieņemšanā un projektu īstenošanā ir pārvaramas. Reģionu pilsētās daudzdzīvokļu namu iedzīvotāju vidū valda lielāka savstarpējā uzticēšanas, jo cilvēki cits citu pazīst labāk un spēj vienkāršāk nonākt līdz lēmuma pieņemšanai. Veiksmīgi īstenotu projektu iespaidā pat veidojas zināms “domino efekts” kāds vērojams Valmierā, Liepājā, Saldū un citur. Statistika liecina, ka no Latvijā līdz šim realizētajiem ēku siltināšanas projektiem 80% īstenoti reģionos, un to sekmējis arī pašvaldību atbalsts mājokļu atjaunošanai – piemēram, sniedzot informāciju pašvaldības informācijas kanālos, veidojot sadarbību ar pašvaldību kapitālsabiedrībām un māju vecākajiem, izmantojot informatīvos un izglītojošos resursus, ko piedāvā reģionu enerģētikas aģentūras u.c.

Rīgā darbu mērogs ir daudz plašāks, tādēļ šeit līdz “domino efektam” vēl tāls ceļš ejams, tomēr Rīgas enerģētikas aģentūra jau veikusi aptuveni 4 000 namu tehnisko datu uzskaiti  kas ļauj dzīvokļu īpašniekiem salīdzināt māju stāvokli, siltuma patēriņu un citus parametrus; tā organizē informatīvus seminārus, konferences un iesaistās starptautiskos projektos.

Motivāciju jauniem projektiem sniedz arī jau pabeigtie namu renovācijas projekti. Jaunajā programmā ar ES fondu līdzfinansējumu sadarbībā ar Rīgas namu pārvaldnieku sagatavotie 23 projekti, ir apstiprinājums pozitīvam sākumam. Tie vairo zināšanas, prasmes un pieredzi visām māju renovācijas projektu īstenošanā iesaistītajām pusēm – kā dzīvokļu īpašniekiem, tā apsaimniekotājam un bankai. 

Apsaimniekotāja loma un atbildība

Ja jūs man jautātu, vai manas mājas apsaimniekotājs pēdējo 7 gadu laikā man kā dzīvokļu īpašniecei ir sniedzis informāciju par iespējām piesaistīt ES fondu līdzfinansējumu mājas siltuma patēriņa samazināšanai, jumta nomaiņai, fasādes atjaunošanai, tad atbilde būtu – nē, nav.

Līdzšinējā pieredze liecina, ka apsaimniekotāju iesaiste dzīvojamo namu renovācijas veicināšanā varētu būt daudz aktīvāka.
Lai mainītu situāciju, būtu jāsāk ar dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma darbības uzraudzību, ar namu iedzīvotāju savstarpējās komunikācijas veicināšanu un ar apsaimniekotāja darbības kvalitātes pieaugumu.

Arvien augošais dzīvokļu īpašnieku biedrību skaits apliecina, ka cilvēki vēlas pārmaiņas – viņi vēlas izmantot ES fondu līdzfinansējumu māju atjaunošanas projektiem.

Līdz ar to arī apsaimniekotājiem ir jāpilnveido savu pakalpojumu kvalitāte un personāla kompetence, lai tā atbilstu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma prasībām.

Dažādos forumos un konferencēs par daudzdzīvokļu namu renovāciju esmu ieteikusi sadarbībā ar apsaimniekotājiem izmantot priekšrocības, ko sniedz digitālie risinājumi – atsauksmes par apsaimniekotāju darbu priekšlikumi tā uzlabošanai, informācija par tarifiem, līgumu jautājumi. Dzīvokļu īpašnieku kompetences pieaugums apsaimniekošanas jautājumos veicinās arī apsaimniekotāju motivāciju uzlabot pakalpojumu kvalitāti. Investējot apsaimniekošanas vides sakārtošanā, tiek vairota iesaistīto pušu savstarpējā  uzticēšanās, kas ir tik svarīga namu renovācijas projektu īstenošanā.

Gan Rīgā, gan citās pilsētās ir virkne pozitīvu piemēru tam, kā būtu jāfunkcionē nama apsaimniekotājam: iedzīvotāji tiek regulāri informēti, tiek veidoti informatīvi infografiki un citi uzskatāmi materiāli, kuros soli pa solim tiek skaidrots mājas atjaunošanas process utt.

Šiem piemēriem ir vērts sekot, bet negatīvas  pieredzes gadījumā dzīvokļu īpašniekiem jālemj, vai turpināt sadarbību ar esošo apsaimniekotāju, vai izvēlēties citu, vai varbūt uzņemties mājas apsaimniekošanu pašiem, izveidojot dzīvokļu īpašnieku biedrību. 

Efekti un ieguvumi

Nereti namu iedzīvotājus, it īpaši seniorus, ir ļoti grūti pārliecināt par ēku siltināšanas ieguvumiem. Bet tie ir patiesi nozīmīgi: uzlabojas dzīvojamā fonda kvalitāte, komforts un ēkas vizuālais tēls, kā arī tiek ietaupīta nauda par siltuma patēriņu. Turklāt renovācija dod mājai otro dzīvi, un pieprasījums pēc sakārtotām, estētiski pievilcīgām un energoefektīvām mājām ir krietni lielāks.

Atjaunotas mājas jaunā dzīve rezultējās arī īpašuma vērtības pieaugumā.

Jau pieminētais reģionu pilsētās vērojamais “domino efekts”, kad veiksmīgi renovācijas piemēri sniedz pozitīvu impulsu arī apkārtējo māju iedzīvotājiem, uzlabo sabiedrības kopējo dzīves telpu. Arī Rīgā veidojas arvien vairāk vienotu apkaimju, kas rūpējas par savu dzīves vidi, un esmu droša, ka šādas “komūnas” motivēs aktivizēties arī citus rīdziniekus.

Noslēgumā vēlos aicināt dzīvokļu īpašniekus uz savstarpēju sadarbību, lai izmantotu iespējas, ko šobrīd mums sniedz pieejamais ES fondu līdzfinansējums namu energoefektivitātes paaugstināšanai.

Ikviens no mums vēlas dzīvot sakārtotā, ērtā un skaistā vidē, un šādas dzīves telpas radīšana ir mūsu pašu rokās, taču jāatceras, ka laika to izdarīt par pieejamām izmaksām nav atlicis daudz. Nepalaidīsim garām šo iespēju!